Uppboðsskilmálar Sýslumannsins í Reykjavík
Við nauðungarsölu á fasteignum gilda almennt þeir skilmálar sem kveðið er á um í auglýsingu dómsmálaráðherra nr. 41/1992 um ,,almenna skilmála fyrir uppboðssölu á fasteignum”, sem sett er með heimild 28. gr. laga um nauðungarsölu nr. 90/1991. Þar er fjallað um framkvæmd framhaldssölunnar, greiðslu söluverðsins, áhættuskipti o.fl. sem nauðsynlegt er að liggi fyrir þegar boð eru gerð.
Bæði nauðungarsölulögin og auglýsingin fyrrnefnda gera ráð fyrir því að bregða megi frá hinum almennu skilmálum ,,eftir kröfu aðila að nauðungarsölunni” eins og segir 1. mgr. 29. gr. nauðungarsölulaga. Í gegnum tíðina hefur sú breyting oftast verið gerð á skilmálum að allir aðilar fallast á beiðni uppboðsþolans um svokallaðan lengri samþykkisfrest (þ.e. lengri frest en þrjár vikur). Sá tími sem þannig líður frá uppboðsdegi og fram til samþykkis á boði getur nýst til að selja eignina gegn hærra verði á frjálsum markaði í samráði við kröfuhafa eða koma á samningum um skuldaskil. Ritstjóri man ekki til þess að menn hafi hafnað slíkum beiðnum.
Fyrir nokkru rakst sá sem þetta skrifar á að sýslumannsembættið í Reykjavík hefur útbúið sér sérstaka ,,almenna skilmála” um vexti af greiðslu söluverðs, lengdan samþykkisfrest og þau áhrif sem hann hefur á greiðslu kaupverðs eignar. Ekki er vitað til þess að önnur sýslumannsembætti hafi farið þessa leið. Þau halda því lagi að vinna samkvæmt almennu skilmálunum þó veittur sé lengri samþykkisfrestur.
Þessir skilmálar embættisins í Reykjavík eru í formi staðlaðrar bókunar sem hlutaðeigandur undirrita. Helsta breytingin felst í því að ef veittur er lengri samþykkisfrestur en sex vikur þá ber að greiða helming söluverðs við samþykki (en ekki fjórðung eins og almennu skilmálarnir gera ráð fyrir). Einnig eru sérstök ákvæði um vexti af kaupverði sem þó má deila um hvort standist að hluta til gagnvart ákvæðum 7. tl. 1. mgr. 28. gr. laga um nauðungarsölu og vekur nokkra undrun að uppboðshaldari eigi í raun frumkvæði að slíkri bókun. Til upplýsingar fyrir lögmenn sem ekki hafa enn áttað sig á þessum breytingum er ástæða til að birta skilmálana hér:
1. Kaupandi greiði 7% vexti af ¼ hluta söluverðs frá 14. degi eftir söludag þar til boð er samþykkt, eða þar til greiðsla berst frá þeim sem á kaupskyldu eða forkaupsrétt sbr. hér að ofan.
2. Einum mánuði og 14 dögum eftir söludag ber kaupanda að greiða 7% vexti af ¼ hluta söluverðs til þess dags sem boð hans er samþykkt, eða til þess dags er greiðsla berst frá þeim sem á kaupskyldu eða forkaupsrétt sbr. hér að ofan, hafi boð þá ekki þegar verið samþykkt eða greiðsla borist frá þeim sem á kaupskyldu eða forkaupsrétt, auk 7% vaxta skv. lið 1.
3. Þremur mánuðum og 14 dögum eftir söludag ber kaupanda að greiða 7% vexti af helmingi söluverðsins, til þess dags sem boð hans er samþykkt, eða til þess dags er greiðsla berst frá þeim sem á kaupskyldu eða forkaupsrétt sbr. hér að ofan, hafi boð þá ekki þegar verið samþykkt, eða greiðsla borist frá þeim sem á kaupskyldu eða forkaupsrétt, auk 7% vaxta skv. liðum 1. og 2.
4. Ef frestur þar til að boð er samþykkt er lengri en 6 vikur, þá greiðir kaupandi helming söluverðs og vexti skv. ofanrituðu til að boð teljist samþykkt eða kaup teljist komin á gagnvart þeim sem á kaupskyldu eða forkaupsrétt og helming þremur mánuðum og 14 dögum eftir söludag.
5. Ef frestur þar til boð er samþykkt er skemmri en 6 vikur, þá greiði kaupandi fjórðung söluverðs og vexti skv. ofanrituðu til að boð teljist samþykkt eða kaup teljist komin á gagnvart þeim sem á kaupskyldu eða forkaupsrétt og síðan fjórðung einum mánuði og 14. dögum síðar eftir söludag og helming söluverðs þremur mánuðum og 14. dögum eftir söludag.
Ritstjóri.
Bæði nauðungarsölulögin og auglýsingin fyrrnefnda gera ráð fyrir því að bregða megi frá hinum almennu skilmálum ,,eftir kröfu aðila að nauðungarsölunni” eins og segir 1. mgr. 29. gr. nauðungarsölulaga. Í gegnum tíðina hefur sú breyting oftast verið gerð á skilmálum að allir aðilar fallast á beiðni uppboðsþolans um svokallaðan lengri samþykkisfrest (þ.e. lengri frest en þrjár vikur). Sá tími sem þannig líður frá uppboðsdegi og fram til samþykkis á boði getur nýst til að selja eignina gegn hærra verði á frjálsum markaði í samráði við kröfuhafa eða koma á samningum um skuldaskil. Ritstjóri man ekki til þess að menn hafi hafnað slíkum beiðnum.
Fyrir nokkru rakst sá sem þetta skrifar á að sýslumannsembættið í Reykjavík hefur útbúið sér sérstaka ,,almenna skilmála” um vexti af greiðslu söluverðs, lengdan samþykkisfrest og þau áhrif sem hann hefur á greiðslu kaupverðs eignar. Ekki er vitað til þess að önnur sýslumannsembætti hafi farið þessa leið. Þau halda því lagi að vinna samkvæmt almennu skilmálunum þó veittur sé lengri samþykkisfrestur.
Þessir skilmálar embættisins í Reykjavík eru í formi staðlaðrar bókunar sem hlutaðeigandur undirrita. Helsta breytingin felst í því að ef veittur er lengri samþykkisfrestur en sex vikur þá ber að greiða helming söluverðs við samþykki (en ekki fjórðung eins og almennu skilmálarnir gera ráð fyrir). Einnig eru sérstök ákvæði um vexti af kaupverði sem þó má deila um hvort standist að hluta til gagnvart ákvæðum 7. tl. 1. mgr. 28. gr. laga um nauðungarsölu og vekur nokkra undrun að uppboðshaldari eigi í raun frumkvæði að slíkri bókun. Til upplýsingar fyrir lögmenn sem ekki hafa enn áttað sig á þessum breytingum er ástæða til að birta skilmálana hér:
1. Kaupandi greiði 7% vexti af ¼ hluta söluverðs frá 14. degi eftir söludag þar til boð er samþykkt, eða þar til greiðsla berst frá þeim sem á kaupskyldu eða forkaupsrétt sbr. hér að ofan.
2. Einum mánuði og 14 dögum eftir söludag ber kaupanda að greiða 7% vexti af ¼ hluta söluverðs til þess dags sem boð hans er samþykkt, eða til þess dags er greiðsla berst frá þeim sem á kaupskyldu eða forkaupsrétt sbr. hér að ofan, hafi boð þá ekki þegar verið samþykkt eða greiðsla borist frá þeim sem á kaupskyldu eða forkaupsrétt, auk 7% vaxta skv. lið 1.
3. Þremur mánuðum og 14 dögum eftir söludag ber kaupanda að greiða 7% vexti af helmingi söluverðsins, til þess dags sem boð hans er samþykkt, eða til þess dags er greiðsla berst frá þeim sem á kaupskyldu eða forkaupsrétt sbr. hér að ofan, hafi boð þá ekki þegar verið samþykkt, eða greiðsla borist frá þeim sem á kaupskyldu eða forkaupsrétt, auk 7% vaxta skv. liðum 1. og 2.
4. Ef frestur þar til að boð er samþykkt er lengri en 6 vikur, þá greiðir kaupandi helming söluverðs og vexti skv. ofanrituðu til að boð teljist samþykkt eða kaup teljist komin á gagnvart þeim sem á kaupskyldu eða forkaupsrétt og helming þremur mánuðum og 14 dögum eftir söludag.
5. Ef frestur þar til boð er samþykkt er skemmri en 6 vikur, þá greiði kaupandi fjórðung söluverðs og vexti skv. ofanrituðu til að boð teljist samþykkt eða kaup teljist komin á gagnvart þeim sem á kaupskyldu eða forkaupsrétt og síðan fjórðung einum mánuði og 14. dögum síðar eftir söludag og helming söluverðs þremur mánuðum og 14. dögum eftir söludag.
Ritstjóri.